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2026 年房价增长潜力最大的郊区预测
在经历了一整年的市场强劲增长后，投资者与首次购房者纷纷争夺价格更亲民的房源，预计 2026 年澳大利亚远郊独栋房屋将迎来最高涨幅。
尽管澳大利亚储备银行（Reserve Bank of Australia, RBA）有望成为全球首家为应对通胀加速而转向加息的主要央行，但 2026 年房价仍将继续上涨，只是增速会有所放缓。
随着利率前景发生转变，去年年底房地产市场情绪也迅速降温，购房者持币观望导致房屋清盘率（clearance rates）下降。
去年，澳大利亚各大首府城市房价整体上涨 9.7%，使得许多购房者望房兴叹。
对于澳大利亚家庭而言，居住在独栋房屋（detached house）的梦想仍是首要目标 —— 但在主要城市，他们需要搬到更远的郊区才能负担得起。这种需求正推动部分价格更亲民的远郊区域房价出现大幅上涨。
据数据机构 Cotality 的数据显示，珀斯（Perth）新开发郊区（greenfield suburb）曼多加尔普（Mandogalup）2025 年房价飙升 33%，成为澳大利亚增长最快的房地产市场；此外，还有数十个远郊区域的年度房价涨幅达到两位数。
曼多加尔普距离珀斯中央商务区（CBD）约 25 分钟车程，此次房价大幅上涨的原因是该区域用地性质从工业用地重新规划（rezoned）为住宅用地，使得房屋建设得以推进。
除个别例外情况外，由于住房需求超过供应数量，2025 年增长最迅猛的远郊区域在 2026 年预计仍将表现突出。这一供需失衡导致房价涨幅超过工资增速，迫使更多购房者转向市场的中低价位房源。
“我认为，在悉尼、墨尔本、布里斯班等任何一个市场，如果你是中等收入群体，想要在高价位区间证明自己有能力偿还房贷将变得相当困难 —— 除非你有巨额首付，或者已有房产权益作为支撑，”Cotality 研究主管蒂姆・劳莱斯（Tim Lawless）表示。
“对于许多首次入市的购房者而言，他们会更倾向于选择那些远郊区域，并与投资者展开竞争，因为投资者通常也活跃在这些价格区间相近的市场。”
在悉尼，2025 年房价涨幅最高的郊区是远西南地区的梅南格尔公园（Menangle Park，20.7%）和吉列德（Gilead，20.7%），紧随其后的是内西区边缘的北斯特拉斯菲尔德（North Strathfield，17.3%）。
悉尼涨幅前十的郊区中，有七个低于联邦政府扩大后的首次购房担保计划（first home guarantee scheme）价格上限（150 万澳元）。目前，符合条件的首次购房者可仅支付 5% 首付且无需缴纳贷款人抵押贷款保险（lenders’ mortgage insurance, LMI），这一群体的竞争正日益激烈。
墨尔本（价格上限 95 万澳元）、阿德莱德（Adelaide，90 万澳元）、珀斯（85 万澳元）、霍巴特（Hobart，70 万澳元）和达尔文（Darwin，60 万澳元）也呈现类似趋势。而在布里斯班和堪培拉（两地价格上限均为 100 万澳元），涨幅最高的郊区大多超出了这一限制。
在墨尔本，东南部的莫宁顿半岛（Mornington Peninsula）是最受欢迎的房屋市场，其中北弗兰克斯顿（Frankston North，21%）、弗兰克斯顿（Frankston，15.1%）、西福德（Seaford，14.7%）和卡勒姆唐斯（Carrum Downs，14.7%）的房价涨幅最高。
布里斯班的房价增长郊区则略有不同，年度涨幅较高的区域分布较为分散，并非集中在远郊。涨幅最大的区域包括布里斯班市中心（Brisbane City，25%）、莫顿湾（Moreton Bay）的桑福德村（Samford Village，22.8%）以及北部的切姆赛德（Chermside，22.1%）。
阿德莱德山（Adelaide Hills）的小型郊区米德斯（Meadows，18.5%）和麦克尔斯菲尔德（Macclesfield，16.3%）增长最快，其次是北部的艾尔（Eyre，15.7%）。
在珀斯，除曼多加尔普外，东南部的海恩斯（Haynes，22.8%）和西南部的万迪（Wandi，22.6%）也录得强劲涨幅。
劳莱斯表示，投资者平均占房地产市场的 33%，但长期以来这一比例一直维持在 40%，这种情况较为罕见。
“我认为，如果投资活动或参与度没有放缓，澳大利亚审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority, APRA）很可能会通过收紧投资者信贷条件来进行调控，” 他说。
去年 11 月，APRA 宣布将对自住型和投资型抵押贷款实施债务收入比限制（debt-to-income limits），将向财务压力最大的借款人发放的贷款限制在新增贷款的五分之一以内。
劳莱斯预测，2026 年高端房产市场（价格在 190 万澳元以上、低于高端豪宅市场 —— 悉尼高端豪宅起价约 500 万澳元，墨尔本约 120 万澳元）可能出现下跌或持平，原因是购房者受到相对高利率的抑制。
Domain 首席经济学家尼古拉・鲍威尔（Nicola Powell）表示，低端市场表现优于高端市场，这表明购房者和投资者正面临可负担性制约。
“可负担性上限的存在，推动需求向‘下沉’和‘外扩’两个方向发展。‘下沉’意味着购房者可能会选择更小的房产或公寓（unit）；而显然，‘外扩’则意味着离 CBD 越远，房产可负担性越高，” 鲍威尔说。
“一些表现最佳的郊区是那些价格更亲民的区域，这并不让我感到意外，因为这恰恰反映了市场的需求所在，以及澳大利亚可负担房源的稀缺性，” 她补充道。
鲍威尔指出，远郊区域的受欢迎程度也表明，澳大利亚人仍然更倾向于居住在独栋房屋，而非公寓或联排别墅（townhouse），并且他们愿意为了负担得起一套独栋房屋而不断向城市外围搬迁。
“这体现了澳大利亚人对独栋房屋的偏爱。我们知道，独栋房屋是他们首选的房产类型，仍是他们的理想居所。尽管越来越多的人住在公寓里，但我们发现，在价格增长方面，独栋房屋的表现往往优于公寓。”
鲍威尔表示，任何加息举措（尤其是多次加息）都将扼杀房价上涨势头 —— 但 2026 年上半年的增长势头仍将保持强劲。
“我们预计明年上半年，首次购房者的活跃度将维持高位，这将继续对可负担区间的房价（包括独栋房屋和公寓）构成上涨压力。”
至于投资者，鲍威尔表示，表现最佳的房产往往位于拥有各类低层住宅的郊区，而非高密度区域 —— 这类区域同类房源供应充足，竞争更为激烈。
02
涨不动了？！加息阴影笼罩澳洲楼市，悉尼墨尔本房价下跌
加息预期的持续发酵，为一度高歌猛进的澳洲房地产市场按下“减速键”。
当前，澳洲中型首府城市房价涨幅收窄，悉尼与墨尔本两大城市房价则陷入下行区间。
根据房产数据分析机构PropTrack发布的月度房价指数报告，2025年12月，涵盖公 寓、联排别墅及独立屋的澳洲全澳房屋均价环比仅上涨0.1%，创下近一年来的最低涨幅。
回顾此前数月，澳洲全国房价曾保持强劲增长势头。
2025年初至年末，房屋中位价累计上涨8.8%，涨幅约8.22万澳元。
行业专家指出，热度消退的转折点出现在2025年11月。当月公布的通胀数据高于市 场预期，这不仅彻底浇灭了澳洲储备银行（RBA）进一步降息的可能性，还让2026 年初的加息预期浮出水面。
值得关注的是，2025年澳洲储备银行曾三度降息，分别在2月、5月和8月落地。
这三轮降息政策大幅提振了购房者信心，也是推动全年房价走高的核心动力。
PropTrack分析认为，市场态势的转变意味着2026年澳洲房价增速将进一步放缓，预计全年全国房价涨幅将回落至5%左右。
不过该机构同时强调，受多重利好因素支撑，澳洲主要城市房价不大可能出现持续性下跌，其中包括长期存在的住房短缺问题、依旧强劲的移民流入，以及“首次购房担保计划”等政府刺激政策的托底作用。
房价指数报告明确指出：“房价上涨步伐预计将进一步放缓。2025年的三轮降息是房价走高的关键支撑，但2026年市场不仅不会再迎来降息，若通胀水平居高不下， 加息还将成为大概率事件。”
报告补充道：“但住房新增供应短缺、市场需求坚挺等因素，将对冲加息预期带来的下行压力。”
“澳洲政府推出的‘5%首付购房计划’也会进一步提振市场需求，尤其会带动中低价位房产的交易热度，从而对房价形成支撑。”
从城市表现来看，2025年12月，阿德莱德以0.8%的房屋中位价环比涨幅领跑全澳， 布里斯班与珀斯的房价涨幅则均维持在0.5%的水平。
与悉尼、墨尔本等大型首府城市相比，这三座城市的房产性价比更高，因此在2025年全年持续吸引着大批房产投资者的目光。
反观悉尼与墨尔本，两大城市成为当月楼市表现最差的区域，房价环比下跌0.3%；堪培拉房价也出现小幅回落，环比跌幅为0.2%。
拍卖师Michael Garofolo表示，仅仅是加息的潜在可能性，就足以让部分购房者变得谨慎。
他进一步解释称，这种观望情绪在高端房产市场表现得尤为明显，毕竟此类房产的买家通常需要背负更高额度的房贷。
与此同时，中低价位房产的竞争热度依旧不减，尤其是那些符合政府“首次购房担保计划”价格上限的房源，更是持续成为市场焦点。
03
周租金高达$10万！悉尼墨尔本豪宅变身“印钞机”，租客名单“星光熠熠”
精明的澳洲业主正将豪宅转化为源源不断的“提款机”。随着夏季租赁热潮来袭，部分顶级房产的单周租金收益高得令人咋舌。
目前，澳洲富豪榜上的名流们正纷纷开启“收租模式”，全澳各首府城市及沿海地区的顶层公寓和独立屋备受瞩目，每周租金普遍在1万至1.5万澳元之间，顶尖房产甚至能突破10万澳元大关。
Luxico 创始人 Alexandra Ormerod 与丈夫 Tom 自2013年创立公司以来，业务已 覆盖维州、新州和昆州，并计划进军南澳、西澳及塔州。
由于其服务对象均为超级富豪，该公司还受邀参与了真人秀《十亿美金游乐场》 （Billion Dollar Playground）的拍摄，记录员工如何满足名流客人的各种极致需求。
据悉，该节目第二季已定于2026年开拍。 除了在流媒体平台 Binge 走红，Luxico 的高端住宅还频繁出现在《Vogue Living》等顶级杂志及多部影视剧中。例如，由 Asher Keddie 主演的《Strife》和 ABC 剧集《总控制》（Total Control）都曾在其房源内取景。
这些豪宅的住客名单星光熠熠，包括贝克汉姆夫妇以及网坛名将德约科维奇。
Alexandra Ormerod 指出，墨尔本的 Mornington Peninsula、悉尼的Byron Bay 以及昆州的 Noosa 是夏季最热门的地点。
得益于优越的海滩景观、丰富的文化底蕴和美食体验，这些地区的房房源在旺季往往供不应求。
值得注意的是，根据澳洲统计局（ABS）的数据，澳洲全职员工的年薪中位数约为 8.84万澳元。而在 Luxico 旗下，超过90%的房源在夏季单周收入就能达到1万澳元以上。
Alexandra Ormerod 透露，在租赁旺季，悉尼和墨尔本的优质住宅周租金通常超过2万澳元。
最顶级的房源单晚价格甚至超过1.5万澳币，这意味着业主一周就能入账10万澳元，其创收能力可见一斑。
不过，想要租出这样的高价，房屋必须满足苛刻的标准。除了地理位置优越外，还需配备四个以上卧室、设计师级的室内装潢、泳池及户外娱乐区，若能直通海滩或拥有全景景观则更具竞争力。
为了维持高水准，Luxico 仅接受专业管理且配备现场经理的物业。
Alexandra 表 示，他们的礼宾团队致力于极致的个性化服务，小到升级特定品牌的床垫，大到聘请私人厨师，甚至曾为某位名星专门从海外空运指定床垫。
目前，该公司正积极扩充版图，计划将悉尼 Bondi Beach、昆州 Mermaid Beach 以及墨尔本 South Yarra 等地的顶级阁楼和庄园纳入投资组合。
虽然租金定价由业主或经理决定，但 Luxico 会提供市场参考建议。
Alexandra 提 醒业主，房产必须全年或季节性可用，且需移除所有个人杂物，以确保客人能享受 到极致的五星级体验。
目前，该公司近半数客源来自海外。受圣诞和新年假期推动，来自美、英、新等国的国际预订激增，许多最贵的房源通常需要提前半年甚至一年预订。
房产机构 Abercrombys 的 Paul Tunney 介绍称，在墨尔本 Toorak 等富人区，带有桑拿房、健身房和网球场的顶级豪宅周租金通常在3000至1万澳币之间。
这些客户多为回国的侨民、商界大亨，或专程来参加 F1 赛车、网球赛事的精英人士。
有些业主是因为移居州外或搬往海滨居住，才选择将城市内的豪宅挂牌出租。
与此同时，Airbnb 上的豪宅表现也同样亮眼。澳洲及新西兰区经理 Susan Wheeldon 表示，利用夏季空置期出租房屋已成为澳洲人理想的“副业”，赚取的收入不仅能抵消旅行成本，还有助于支付日常账单。
精品管理公司 Cove Curation 的创始人 Elisa Tseng 专门经营悉尼北岸的高端短租。
她认为，经营豪宅租赁的核心在于创造“平静感”和“连接感”。
她曾为一位德国投资银行家提供住宿，并亲自带其游览悉尼地标。
Elisa 感叹道， 在人生过渡期，一个温馨且有设计感的家能产生强大的治愈力量。
目前，Elisa 管理的 Lavender Bay Residence 享有悉尼歌剧院和海港大桥的绝佳 景观。
她表示，2月份是美国和欧洲客人的预订高峰，而农历新年期间，来自中国及东南亚的多代同堂家庭旅行则占据了主导地位。
对于有意尝试短租的业主，Elisa 的建议是：真心关怀住客的体验，让客人在进门的那一刻便能感受到*宾至如归*。
04
预计今年澳洲酒店市场表现强劲 外资涌入增加酒店买卖交易
房地产专家表示，澳洲丰富的重大演艺与体育比赛活动日历、合约供应以及流入酒店市场的国际资本，将在2026年大幅推动酒店地产业。
酒店地产交易活动在2024年低迷后于2025年反弹，总交易价值上升至约22亿澳元，与全国历史长期平均持平。国际地产仲价巨头仲量联行（JLL）的哈帕（Peter Harper）表示，缺乏新酒店地产存量及需求增加将使这个数字持续上升。
仲量联行的酒店及餐馆业董事总经理哈帕指称，在酒店开发建设新项目寥寥之际，国际及国内投资者兴趣的增加预计将持续，推动酒店地产业的交易量持续攀升至明年及以后。
他告诉《澳洲金融评论报》：「我们已经非常接近新开发周期的尾声。所以在可预见的未来，我们会看到很少有新酒店兴建或开业。」
「澳洲酒店地产市场的基本面非常坚强，我们将继续看到如此高水准的外国投资进入市场。」
与办公楼等住宅及商业房地产产业类似，新酒店开发项目的推出受限于高昂的建设成本，使得购买现有资产比开发新资产更为可行。这推高了价格。
今年最大的一笔饭店交易是Metrics Credit Partners于二月以约2.65亿澳元从JDH Capital手中收购位于悉尼环形码头的史丹福爵士酒店（Sir Stamford Hotel）酒店。
它曾是这座城市最豪华的酒店之一，最初名为丽思卡尔顿酒店（ Ritz-Carlton Hotel），2000年改名为史丹福爵士酒店。
泰国酒店餐饮集团KS Hotels于八月以约2.05亿澳元收购中国女富豪陈丽华的富华国际集团拥有的墨尔本柏悦酒店（Park Hyatt Melbourne），而全球媒体与娱乐集团The Generation Essentials Group则以约1亿澳元收购了柏斯丽思卡尔顿酒店（Ritz-Carlton Hotel）50%的股权。
过去一年酒店市场强劲。根据地产代理商世邦魏理仕（CBRE）的数据，2025年酒店房间入住率平均约为73%。布里斯本在每间酒店可用房间收入（RevPAR）增长率方面领先，上升11%，其次是达尔文和柏斯，均为增长9%。
世邦魏理仕亚太区高级总监吉布森（Tom Gibson） 表示，澳洲所有主要城市的酒店市场全年都经历了优异的成长，这得益于新航班和重大演艺与体育比赛活动，尤其是在2025 年下半年。
他说：「上半年的交易活动比我们预期的还要平静。但我们已有超过13亿元的合约或要约资产，可以在新年公布。」
地产经纪行高力国际（Collier）的酒店主管威尔士（Karen Wales）表示，目前数笔具有里程碑意义的交易可能在明年推动销售量创新高。
她说：「交易量预计在2026年将加速，这得益于资本日益增加、住宿供应受限，以及旅游业基本面稳健。」
然而，长期担任酒店业地产交易与发展顾问的德兰斯菲尔德（Dean Dransfield）表示，关于新年利率可能上升的讨论正在增加，这可能会在2026年上半年放缓市场。
他告诉《澳洲金融评论报》：「我们大概希望通膨泡沫已经完全成形，因为其他噪音太大，尤其是部分经济刺激措施，导致泡沫没有像最初预期或期望的那样持续且强烈地下降。」
「但我认为资金仍然充足，当然在饭店领域寻找优质资产。」
仲量联行的哈帕表示，来自东南亚的资本越来越多地转向澳洲的饭店市场。
「当澳元汇率在在目前情况下，澳洲房地产对投资人来说看起来非常便宜，无论是交易还是使用某些外币。「我们看到KS饭店与柏悦和Vibe酒店集团进行了两笔大型交易。」
新加坡投资公司K3 Ventures于三月以约6100万澳元将位于黄金酒岸冲浪者天堂的Vibe Hotel Gold Coast酒店出售给KS Hotels。
但哈珀表示，当地个人与家族办公楼买卖交易在亚洲——尤其是日本、英国及欧洲——经历一段分散注意力后，重新聚焦澳洲的活动也推动了活动。
澳洲房地产开发商Rebel Property于二月以约2.055亿至2.07亿澳元的价格从Fridcorp手中购得悉尼洲际双湾酒店（InterContinental Sydney Double Bay ）。 Goldfields Property Development 以约3100 万澳元购买了位于维州摩宁顿半岛Mornington 半岛的Quality Resort Sorrento Beach酒店。
世邦魏理仕的吉柏森表示，高昂的建筑成本将阻碍新存量的发展。
「我们预计到2028年的建筑成本将成长6%，这也会反映在我们目前看到的合约供应市场中。市场上有更多优质产品出现，这将支持利率成长。」
2026年第一季，澳洲将有4500间酒店客房在建，预计在未来两年内开业。根据世邦魏理统计整理的数据，大多数将集中在悉尼、柏斯和墨尔本，其中60%属于豪华或高端酒店。
到2026年底，澳洲将新增约10,500班航班，短期国际访客预计增加25%，吉柏森表示，需求很可能超过供给，这将支持酒店房价的成长。
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